2017-02-14

2017-02-14

Najdogodniejszą formę administrowania domem powinni wybrać mieszkańcy, nie zaś samorząd terytorialny

Wspólnota mieszkaniowa może swobodnie wybrać formę utrzymania swojego bloku mieszkalnego. Nie jest istotne, co zalecają politycy, przedstawiciele samorządu terytorialnego czy menedżer administratora budynku. Jednak po zapadnięciu decyzji o samodzielnym utrzymaniu domu, mieszkańcy mogą zetknąć się ze znacznie większymi wyzwaniami, na przykład, ucierpieć wskutek nieprofesjonalnego zachowania przewodniczącego wspólnoty. Podczas gdy dla administratora nieważne jest, na jaką formę administrowania zdecydują się mieszkańcy – w każdym przypadku do jego obowiązków należy świadczenie jakościowych usług.

W aktach prawnych przewidziano trzy formy zarządzania i utrzymania domów wielomieszkaniowych: działalność w oparciu o umowę partnerską, zaangażowanie administratora domu oraz wspólnota mieszkaniowa. Wszystkie wymienione formy mają zarówno zalety, jak i wady, jednak mieszkańcy mają prawo wyboru formy dla nich najdogodniejszej. Administrator natomiast ma obowiązek zapewnić, by świadczone mieszkańcom usługi administrowania blokami mieszkalnymi były jakościowe.

„Pojawiają sie opinie, jakoby administratorzy domów są przeciwni tworzeniu wspólnot mieszkaniowych. Chcemy temu zaprzeczyć, gdyż możemy przytoczyć wiele przykładów pomyślnej współpracy ze wspólnotami: jedynie w Wilnie zawarliśmy umowy o współpracę z 16 wspólnotami, w skali Litwy ta liczba wynosi ponad 50. Od wielu lat pomyślnie z nimi współpracujemy. Mimo iż urzędnicy bardzo aktywnie zachęcają do zakładania wspólnot mieszkaniowych, często zapominają poinformować o ewentualnej gorszej stronie takiej decyzji: manipulowanie mieszkańcami albo kłopoty finansowe wynikające z niekompetencji przewodniczącego wspólnoty“, - twierdzi Nerijus Šarauskas, kierownik grupy przedsiębiorstw Civinity na Litwie.

Mieszkańcy powinni ocenić ryzyko

Jednym z najbardziej palących problemów, z którym stykają się mieszkańcy bloków, zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest brak kompetencji i wiedzy w prowadzeniu działalności administracyjnej. Funkcjonowanie wspólnoty przypomina zarządzanie organizacją: kierownik powinien posiadać odpowiednie kompetencje z dziedziny finansów, prowadzenia dokumentacji, jak też posiadać umiejętności kierownicze. Z mass mediów znamy wiele przykładów, gdy przewodniczący wspólnoty mieszkaniowej z braku doświadczenia lub innych powodów, doprowadził do wymieszania swoich środków finansowych ze środkami mieszkańców domu.

Jak informuje N. Šarauskas, do spółek zarządzanych przez grupę przedsiębiorstw Civinity często zwracają się przewodniczący wspólnot mieszkaniowych, chcąc uzyskać porady w kwestiach związanych z administrowaniem. „Zawsze chętnie pomagamy, wyjaśniając mieszkańcom zaistniałe niejasności, niezależnie od formy współpracy między nami. Zdarzają się przypadki, gdy przewodniczący wspólnoty mieszkaniowej dzwoni chcąc poradzić się, jak powinien postąpić w tej czy innej sytuacji, poszukujemy wtedy najlepszego rozwiązania. Celem administratora są jakościowe usługi i zadowolony klient“, - mówi specjalista.

Konieczna jest szczegółowa analiza cen

Chociaż mieszkańcy najczęściej zakładają wspólnotę mając na celu swobodę decyzji, nie wszystkie ewentualne koszty działalności biorą pod uwagę, dlatego w razie utworzenia wspólnoty płacona przez mieszkańców za aministrowanie domem cena znacznie wzrasta. Na przykład, za administrowanie blokiem mieszkalnym o powierzchni 3 tys. m kw., liczącym 60 mieszkań, mieszkańcy domu zapłacą administratorowi około 30-40 Eur miesięcznie. W opłatę wchodzi utrzymanie domu, prowadzenie księgowości oraz inne „nieprzewidziane“ konieczne usługi. Rodzi się zatem pytanie, czy rzeczywiście za taką kwotę można zatrudnić księgowego, przewodniczącego wspólnoty oraz pozostały personel, niezbędny do utrzymania bloku?

„W przypadku działania jako wspólnota rzeczą skomplikowaną jest otrzymanie przez mieszkańców domu za kilkadziesiąt euro tych samych usług, które świadczy administrator. Zgodnie z prawami ekonomii prywatne podmioty gospodarcze w wielu przypadkach dostają lepsze ceny rynkowe, natomiast możliwości mieszkańców otrzymania usług po konkurencyjnych cenach są mniejsze. Zawsze znajdą się osoby, które stwierdzą, że te lub inne usługi można wyświadczyć taniej, jednak często okazuje się, że proponowany przez nich fachowiec nie wystawia faktur, nie płaci podatków lub nie może udzielić gwarancji na wykonane prace“, - podkreśla N. Šarauskas.