2020-11-11

2020-11-11

„Civinity Latvija" vadovas Andrius Bakštonas: Būsto administravimo rinka turi būti skaidresnė

Ar pastebėjote, kad kartais net šalia stovinčių daugiabučių išvaizda skiriasi kaip diena ir naktis? Vienas tvarkingas, laiptinės švarios, ant palangių žaliuoja gėlės, o kitas – apskretęs, bendrosios patalpos seniai neremontuotos, o pašto dėžutės mena sovietmetį? Kaip tai įmanoma, kai namų priežiūros versle tokia nuožmi konkurencija?

Žinoma, kelioms dešimtims ar net šimtams butų savininkų nėra lengva susitarti dėl reikalingų bendro turto gerinimo darbų. Žmonės gali labai skirtingai suvokti, kas yra gerai prižiūrimas namas, kas turi juo rūpintis ir kas turi už tai mokėti. Vienam užtenka minimalios priežiūros, kitam reikia kur kas daugiau. Tačiau tam, kad daugiabutis būtų tikrai gerai prižiūrėtas, reikia pasirinkti tinkamą namo administratorių. Labai svarbu, kad įmonė veiktų sąžiningai ir būtų atsakingas namo gyventojų partneris. Būtent apie tai šiandien norėčiau pakalbėti.

Būsto administravimo rinkoje svarbiausias konkurencijos argumentas vis dar yra kaina, t. y. pastato priežiūros už kvadratinį metrą mokestis. Mokesčiai už komunalines paslaugas žmonėms yra prioritetas, todėl išgirdę apie galimybę mokėti daug mažiau, jie sutinka pakeisti namo administratorių nesidomėdami, kokias paslaugas ir kiek jų gaus. Deja, po tokio informacinio vakuumo namo gyventojus neretai ištinka stiprus šokas: pasirodo, kad į kainą neįeina, pavyzdžiui, kiemsargio, santechniko darbas, už šias paslaugas reikia mokėti papildomai.

Iš pradžių namo gyventojai lengviau atsikvepia, kad bus pigiau, tai yra nereikės mokėti įmokų būsimiems remontams, tačiau įvykus sudėtingam gedimui paaiškėja, kad ankstesnio namo administratoriaus sukauptos lėšos išleistos kitur ir pinigų remontui nėra. Paskui paaiškėja, kad naujasis namo administratorius yra maža arba vieno asmens įmonė, neturinti nei išteklių (nuosavo kapitalo, technologijų), nei žinių, kaip pašalinti gedimą. Tada karštligiškai ieškoma kito sprendimo, kuris paprastai būna kur kas brangesnis ir reikalauja daugiau laiko. Blogiausiu atveju butų savininkai būna priversti ieškoti naujos namą administruojančios įmonės.

Manome, kad tokių situacijų iš esmės neturėtų pasitaikyti. Daugiabučių gyventojai, sudarydami sutartį su bet kuriuo namo administratoriumi, turėtų būti tikri, kad gaus kokybiškas paslaugas. Idealiu atveju administratorius kartu bus ir profesionalus patarėjas renovacijos ar kitokio kapitalinio remonto klausimais. Tai ypač svarbu dabar, kai Latviją ir pasaulį krečia COVID-19 sukelta krizė, žmonių pajamos mažėja ir jie daug skrupulingiau stebi savo išlaidas.

Jei neįmanoma kitaip, daugiabučių namų priežiūros verslą reikia labiau reguliuoti.

Paprasčiausias sprendimas galėtų būti standartinė administravimo paslaugų sutartis (arba jos priedas), kurioje išvardijamos visos paslaugos, įeinančios į priežiūros mokestį. Tai leistų žmogui iškart suprasti, kokių papildomų išlaidų galima tikėtis, jei mokestis yra mažas. Geras, tinkamai ir laiku nepaaiškintų tarifų, pavyzdys yra atliekų tvarkymo sistemos pakeitimas Rygoje. Gyventojai vis dar nesupranta, kodėl kai kuriais atvejais taikomi papildomi mokesčiai ar skiriamos baudos, jei anksčiau nieko panašaus nebuvo.

Kitas būdas, kaip padaryti daugiabučių administratorių konkurenciją skaidresnę, tai nustatyti minimalų paslaugų, kurias administratorius turi teikti, sąrašą, įtraukiant jas į namo priežiūros mokestį. Tai taip pat leistų gyventojams lengviau palyginti skirtingų administratorių pasiūlymus ir išvengti nemalonių staigmenų.

Gali būti, kad įmonėms, norinčioms valdyti didelius daugiabučius, turėtų būti nustatyti minimalūs nuosavo kapitalo ar akcinio kapitalo rodikliai, panašiai kaip yra finansų sektoriuje (bankai, draudikai). Tai užtikrintų, kad valdytojas turi pakankamai lėšų įvykdyti visus įsipareigojimus – sumokėti už kasdienius techninius darbus, atsiskaityti su komunalinių paslaugų teikėjais, apmokėti už skubius ir įprastus remonto darbus ir kt. Priešingu atveju namai ir toliau sensta, praranda vertę, juos prižiūrėti kasdien vis sunkiau.

Tuo metu butų savininkams, kurie svarsto galimybę pakeisti administratorių, patartina nesivaržyti ir užduoti potencialiam naujam administratoriui klausimus apie jo numatomus veiksmus konkrečiose situacijose. Pavyzdžiui, kas bus, jei bus užlietas namo stogas? Ar įvykus gedimui atvyks santechnikai ar elektrikai ir kaip greitai? Ar už jų paslaugas reikės mokėti atskirai? Kas atsitiks, jei susikaups kritiškai didelė skola už tiekiamą šilumą? Ar yra planuojami remonto, aplinkos tvarkymo darbai, kaip už juos bus sumokėta? Jei priežiūros mokestis labai mažas, turėtumėte sužinoti, kokie darbai į jį įeina ir už ką turėsite mokėti papildomai. Pavyzdžiui, kaip dažnai planuojamas drėgnas laiptinių valymas? Kartą per mėnesį, kartą per savaitę ar kitaip? Taip pat patartina patikrinti įmonės duomenis viešai prieinamose duomenų bazėse, kad įsitikintumėte, jog tai nėra naujai įsteigta įmonė su minimaliu įstatiniu kapitalu.

Tokią informaciją ypač svarbu išsiaiškinti senesnių namų gyventojams, nes labai dažnai tokiems pastatams reikalingas rimtas remontas, o jis metai iš metų atidedamas. Išvalyti laiptines ir sutvarkyti kiemo teritoriją niekam nesudėtinga, daug svarbiau, ar namo administratorius geba profesionaliai spręsti rimtas problemas.

Šaltinis: https://www.delfi.lv/bizness/versijas/andrius-bakstonas-namu-apsaimniekosanas-tirgum-jaklust-reguletakam-un-caurspidigakam.d?id=52610273